最近的集体强制停贷问题已颇有些山雨欲来的感觉，这个事儿不好说，也说不好，但楼事一直在关注。最近楼事也看了一些关于集体停贷问题的解读，怎么说呢，有呼吁的，有谴责的，有劝阻的，也有不知所云的，总之有用的不多，很少。毕竟据不完全统计，意欲集体停贷的楼盘就已经高达百余个，这背后涉及的资金、手续等问题都不是我们个人可以窥探的，如果问题那么容易解决，也就不会有集体停贷的问题了。
这里说一个关于烂尾后房贷问题的判决案例——（2019）最高法民再245号，这是一个关于王某某三人与中国建行青海分行、以及第三人青海越州房地产之间的金融借款合同纠纷案件，之后的此类案件中该案例也被多次作为判例依据，在《商品房预售合同》被解除后，很多相关案件都依据了最高法的这个判例，裁定购房者无需承担还款责任，同时也会判开发商返还购房者部分款项及违约金，其中还有一个关于许昌某某悦府的案例，大家感兴趣的话不妨可以去看一下。当然，也有一些类似案例，虽然开发商存在逾期交房的行为，但法院判决《商品房预售合同》和《借款合同》不能解除，主要涉及到不可抗力、补充协议等情况。
01 （2019）最高法民再245号
这是来自最高法的一份判决文书，对于同类型案件有着较强的指导和参考意义，根据该判决书中最高法作出的评析来看，主要有以下三个关键点：
（1）《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”而该案件中，因开发商未按照约定期限交付房屋，致使《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，而此时的购房者无需承担贷款返还责任，应由开发商承担。
（2）此案中涉及的《借款合同》相关格式条款中约定：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”但此时的购房者既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款，该条款明显不合理地加重了购房者的责任，因此根据《中华人民共和国合同法》相关条款来看，这种约定是无效的。
（3）此案件中购房者并不存在过错，过错在于开发商，因此在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。
02 回归现实
当然，此类问题在法律层面是有例可循的，走法律途径肯定也是最为妥当的方法，也是最占理儿的方法，但怎么说呢，这个判例的最大作用可能也只是止损，对于有些想要房子的朋友们而言，选择这种方式也就意味着放弃了房子和部分权益。此外，这次集体停贷风波中，购房者的一个重要诉求并非放弃房子，而是要求复工和交房，这也就不存在适不适用上述判例的问题了，因为根本就不是同一类诉求，而且现实中有些开发商的资金问题可能又会抽我们一个狠狠的耳光，因为确实没钱，所以这事儿不好说，很难说。
但好在这个判例也给告诉我们一个法定的事实，绝大部分的烂尾项目中，购房者并非过错方，过错在于开发商，而且明显不合理加重购房者责任和负担的行为，都是站不住脚的，至于银行是否存在过错，大家不妨可以多看几份相关案件的判决书。
此外，对于呼吁这事儿，怎么说呢，账号后台留言很多，看着也很让人焦心。一方面，此类信息需要筛选核实，精力着实有限；另一方面，楼事此前也写过一些东西，但挨骂不少，被投诉举报也不少，最后发现有些呼吁其实作用和意义真不大，因为有些开发商真的没钱，也没底线。但好在楼事也没接啥广告，也没卖房，倒也不会觉得不安。
但楼事还是想提个小小的建议，至于采纳不采纳都不重要。对于我们个人而言，千万别让一时的情绪输出爽过长久的理性思考，如何在规则内尽可能有效的保障自身权益才是最重要的，毕竟目前集体停贷事件所造成的舆论影响已经足够大了，也足以能够引起一定层级的重视，此时再去做些过于冒进的事情或许并非最优解，有些事情或许也还可以再等等，总之，凡事三思而行。当然，以上只是一个小小的建议，作为朋友的那种建议，采纳不采纳也并不重要，总而言之，希望此次集体停贷风波过后，我们的房地产市场能够迎来真正的革新。
本文参考资料
（2019）最高法民再245号
（2021）豫10民终2846号
（2021）豫01民终10782号
（2022）豫09民终680号
财经十一人《楼盘烂尾，购房者还要还房贷吗》
李叔凡律师《断贷实属无奈，判决仅供参考》
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