前言
逾期交房是买房时经常遇到的情况，按照约定时间交付房屋是开发商的主要义务。如果开发商逾期交付，购房者可以根据不同的情况采取不同的方式来维护自己的合法权益。
01法律依据
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《中华人民共和国民法典》
第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
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《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
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第九次《全国法院民商事审判工作会议纪要》
47.【约定解除条件】合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。
02逾期交房超过合理期限可解约
案号：(2022)苏04民终4081号
审理法院：江苏省常州市中级人民法院
基本案情：2019年12月12日陈雅瑟作为买受人与远弘公司签订《商品房买卖合同》一份，约定陈雅瑟购买红星商业广场X幢X室房屋，出卖人应当在2021年10月30日前向买受人交付该商品房。合同第11条约定逾期交付责任为：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间分别处理：自逾期之日起超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内，退还买受人已付全部房价款，并按合同总价款5%向买受人支付违约金。合同补充协议第八项关于合同解除及处理程序的约定中1.4条规定：买受人根据主合同及本补充协议享有解除权的，应在享有解除权之日起30日内行使，未在上述期限内行使解除权的，解除权期限届满之日起消灭。一审庭审中，远弘公司陈述案涉房屋预计于2023年12月30日交付。一审再查明，2020年1月24日24时起至2020年2月24日24时止为本市应对新冠疫情启动突发公共卫生事件一级响应期间。
裁判观点：首先，本案中，并无充分证据证明因疫情等原因导致案涉工程停工及相应的停工天数，且合同约定远弘公司应于2021年10月30前交付案涉房屋，至本案二审判决作出之日，远弘公司逾期交房已经超过一年，即使扣除因疫情原因政府发文要求工程停工的天数，远弘公司仍构成逾期交房。同时，虽然远弘公司主张一审中其关于案涉房屋预计于2023年12月30日交付的陈述系预估的最晚日期，并非实际交付日期，交付时间不会延期达两年之久，但是因远弘公司的上述陈述导致陈雅瑟对此产生心理预期，陈雅瑟有理由相信至少在2023年12月30日前远弘公司不能向其交付案涉房屋。
其次，一般而言，如果合同约定了解除权的行使期间，解除权人在约定的期限内未行使解除权的，其解除权应归于消灭，但是在约定解除权消灭的情形下，若违约方继续违约，致使对方当事人合同目的无法实现，则完全否定该当事人行使解除合同的权利，有可能会导致违约方利用该当事人不能行使合同解除权的不利地位，作出违反公平原则的行为，侵害其合法权益，导致双方之间的利益严重失衡，故在此情形下，应当允许该当事人依照法律规定行使合同解除权，以维护自己的合法权益。本案中，虽然案涉证据不足以证明陈雅瑟已经在约定的期限内行使解除权，但是如果以陈雅瑟未在约定的期限内行使解除权为由永久地限制其解除案涉合同，远弘公司在解除期限届满后仍继续违约，陈雅瑟的合同目的仍无法实现，这将导致双方之间的利益严重失衡，故陈雅瑟有权依照法律规定解除案涉合同。因此，一审判决认定案涉合同解除并无不当，二审予以确认。
03逾期交房情节轻微不可解约
案号：（2022）苏05民终1544号
审理法院：江苏省苏州市中级人民法院
基本案情：2020年1月13日，张玉霞、张庆龙与国泰公司签订《商品房买卖合同》，由张玉霞、张庆龙向国泰公司购买湖语尚苑10#单元105室商品房一套。合同第八条约定，“出卖方应当在2020年12月31日前，依据国家和地方的有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用”。第九条约定，“……逾期超过90天后，买受方有权解除合同。”合同附件七：《合同补充协议》第十二条第3款对解除合同及违约责任补充约定“若出现法定或合同约定买方可以解除合同的情形出现，买方行使本合同解除权的期限为30日，买方逾期未行使合同解除权的，视为买方放弃该项权利”。
一审庭审中，张玉霞、张庆龙主张于2021年5月向国泰公司以口头方式提出过解除合同，但未能提交证据，国泰公司亦不认可。另由国泰公司提交常熟市住房和城乡建设局于2021年9月13日出具的《常熟市商品房交付使用备案通知书》，明确湖语尚苑1-50幢商品房工程已通过交付使用备案。
裁判观点：本案争议焦点在于：一、张玉霞、张庆龙行使解除权是否已过除斥期间？二、张玉霞、张庆龙以起诉方式行使约定解除权能否导致合同解除的法律后果？
关于争议焦点一，张玉霞、张庆龙行使解除权是否已过除斥期间，首先需要确定《附件七：合同补充协议》中合同解除权行使期为30日的约定是否对张玉霞、张庆龙具有约束力。
《附件七：合同补充协议》中合同解除权行使期为30日的约定与买受人张玉霞、张庆龙有重大利害关系，且国泰公司未尽到提示或说明义务，现张玉霞、张庆龙主张该格式条款无效包含了主张该条款不成为合同内容的意思表示，因此，本院依法认定《附件七：合同补充协议》关于合同解除权行使期为30日的约定不成为国泰公司与张玉霞、张庆龙签订的《商品房买卖合同》的内容。
关于争议焦点二，张玉霞、张庆龙以起诉方式行使约定解除权能否导致合同解除的法律后果。
本院认为，张玉霞、张庆龙可以以提起诉讼的方式行使约定解除权。
人民法院在认定约定解除条件是否成就时，不能完全根据合同文本机械地确定合同是否解除，而应根据诚实信用原则，综合考量违约方的过错程度、违约行为形态、违约行为的后果等因素来确定。张玉霞、张庆龙于2021年9月2日提起本案诉讼，一审法院于2021年9月12日向国泰公司邮寄起诉状副本及应诉通知书，国泰公司于2021年9月13日取得案涉商品房交付使用备案通知书，此时案涉房屋已具备交付条件。张玉霞、张庆龙与国泰公司订立《商品房买卖合同》的根本目的在于取得合法房屋，现国泰公司虽存在逾期交房的违约行为，但考虑到疫情对于国泰公司履行交房义务确有一定影响以及国泰公司虽存在违约行为但仍积极推进房屋建设，案涉房屋在国泰公司收到应诉材料时已经具备交房条件，国泰公司的违约行为并未导致张玉霞、张庆龙订立合同的根本目的不能实现，因此，根据诚实信用原则、公平原则以及鼓励交易原则，本院对于张玉霞、张庆龙主张解除合同的诉讼请求不予支持。张玉霞、张庆龙可另案向国泰公司主张逾期交房违约责任。
结语
开发商逾期交房的现象很普遍，对于购房者而言，若在约定的交房时间内开发商无法按期交房，应尽早向开发商发出书面催告，催告开发商尽快交房。在与开发商协商的过程中，若开发商提出的补偿条件可以接受，购房者可以选择继续履行合同。经催告后在三个月的合理期内开发商仍未交房的，购房者可主张解除合同，要求开发商承担违约责任，退还自己所付购房款项及相应利息，但要留意解除权行使的合理期限。
END
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作者介绍：庞超律师
中南财经政法大学法律硕士，江苏宁通律师事务所专职律师
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